Je tvým snem přidat do budoucna investiční nemovitost do svého portfolia? Chceš se pomocí investování do nemovitostí zajistit na důchod nebo získat pasivní příjem? Na sociálních sítích se dočteš a doslechneš spoustu informací o investování do nemovitostí. Jak ale investice do nemovitostí opravdu fungují a na co si dát pozor? Na to nám v článku odpoví Zuzka Šlemarová z Realitního Shakeru.
Sama vidím investiční bydlení jako skvělou příležitost. Zároveň ale vnímám i spoustu relativních skutečností, které tento produkt dělají trošku náročnější třídou aktiv oproti ETF apod. Proto jsem se Zuzky zeptala na následující…
Proč zařadit investiční nemovitost do svého portfolia? Proč začít s investováním do nemovitostí?
Největší výhoda zařazení investičních nemovitostí do tvého portfolia je zafinancování hypotékou, což u jiných tříd aktiv (tedy možnost zafinancování cizími zdroji) jen tak nejde.
Díky zafinancování hypotékou dosáhneš na mnohem větší investici než jenom s vlastními zdroji. Neroste jenom tvůj vklad, co jsi do investice na počátku vložila (vlastní prostředky), ale nemovitost roste jako celek. Pokud je tedy 300 000 Kč základ na hypotéku, neroste pouze tento základ, ale cena nemovitosti jako taková, tedy 3 miliony korun. Nemovitost tak může růst například o 10 % právě ze 3 milionů).
Krom toho nám investiční nemovitosti zajišťují zisk ze dvou zdrojů. Získáš jak příjem z nájemného, který v momentální situaci (z důvodu vysokých úrokových sazeb) nepokryje možná zcela splátku, ale pokryje její velkou část (jak úroky, tak i část jistiny). Tím pádem je to tedy vlastně stále výhodné.
Druhý zisk je z kapitálové hodnoty, tedy z jejího nárůstu. Ten se nedá na začátku spočítat (záleží na tom, jak bude růst trh). Jistota ale v zásadě je, že kapitálová hodnota nemovitosti velmi pravděpodobně v dlouhodobém horizontu poroste.
Kdy je lepší bydlet v nájmu a mít hypotéku na byt, který pronajímám někomu jinému?
Toto je situace, kterou řeší hodně investorů. Otázkou je, v jaké lokalitě chceš bydlet a v jaké lokalitě chceš nakupovat a pronajímat. Pokud bydlíš v Praze, ale chceš investovat v jiném kraji (Libereckém například, tedy někde dál, kde je výnos vyšší) tak se ti to rozhodně finančně vyplatí. Zároveň je to ale také otázka toho, jak levné nebo drahé dokážeš sehnat bydlení v nájmu.
Ve chvíli, kdy se ti podaří i třeba ve stejné lokalitě, kde bydlíš i investuješ, sehnat byt, který je z hlediska nájemného výhodný a zároveň dokážeš sehnat byt (koupit a pronajmout) dráž, tak se ti to zase finančně vyplatí.
Jsou nějaké základní tipy, jak vybírat investiční byt?
Tipů je několik, ale zmíním pár základních. Nejdůležitější je lokalita – znalost lokality je klíčová. Ve chvíli, kdy se netrefím do zhodnocení stavu bytu nebo toho, jací jsou sousedi, jsou to věci, co se dají nějakým způsobem ovlivnit později, byt jako takový ale nikam nepřestěhuju.
Dále je to výše investice, jakou si můžu dovolit – podle toho volím velikost bytu a vybírám mezi lokalitami. Vybírám tedy takovou lokalitu, na kterou mi stačí budget.
Zásadní pro správný výběr je znát svůj budget (rozpočet). Pokud chci financovat hypotékou, mohu svoji situaci zkonzultovat s hypotečním poradcem a zjistit si tak, na co dosáhnu.
Je lepší vybrat starý byt, který zrekonstruuji?
Neexistuje univerzální odpověď. Záleží na tom, jak moc se rekonstrukci dokážu věnovat. Jestli je to něco, čemu rozumím, baví mě to a dokážu sehnat šikovné řemeslníky, kteří udělají práci včas, nebo si zvládnu nějakou část udělat sama a seženu výhodně materiál – potom tato volba rozhodně dává smysl.
Dají se samozřejmě koupit nemovitosti před rekonstrukcí velmi výhodně tak, že když udělám rekonstrukci svépomocí, budu na tom o dost lépe, než kdybych kupovala hotový byt. Pokud ale znalosti nemám a vezmu si firmu na klíč, tak pravděpodobně budou náklady tak vysoké, že se mi to nevyplatí. V tomto případě hodně závisí na vstupní investici.
Je lepší zvolit malé město nebo velkoměsto? Jaké jsou výhody a nevýhody?
Na tuto otázku taky úplně neexistuje univerzální odpověď – záleží na tom, jaké má člověk preference a budget. Ve velkoměstech se dá snáze odhadnout výše budoucího nájemného, protože trh je už nějakým způsobem zaběhlý. Veřejně se inzeruje a obchoduje velké množství nemovitostí, ať už na nákup, tak i na pronájem. Je tak možné trh dobře znát a mít ho vysledovaný.
Na druhou stranu je ve větších městech větší poptávka na nákup, větší konkurence, ale i větší poptávka po pronájmech. Ve většině případech platí to, že ve větších městech se snadněji pronajímá.
Co se týká malých měst, tam je často problém s tím, že se spousta nemovitostí na koupi i na pronájem zobchodovává mimo veřejné realitní servery. Prodej je založený spíše na známostech. Ve chvíli, kdy kupuju byt, tak se mi i špatně určuje výše nájemného. Zároveň většina malých měst trpí tím, že klesá počet obyvatel, mladí lidé se stěhují spíše do velkých měst. Musím si tak odpovědět na otázky: Co bude v budoucnu? Chci pronajímat např. 30 let – bude v oblasti za 30 let někdo, kdy by si chtěl byt pronajmout?
REALITNÍ SHAKER
Realitní Shaker je projekt, který pomáhá nakupovat investorům investiční byty na dlouhodobý pronájem. Pomáhá následně investorům tyto byty také spravovat. Správu nabízejí i lidem, kteří s Realitním Shakerem byty nenakoupili, ale koupili tyto investiční nemovitosti už před počátkem spolupráce. Zároveň vytváří komunitu realitních investorů, vzdělávají je a 2x ročně pořádají konferenci realitních investorů. Další konference se bude konat v dubnu. Stránky Realitního shakeru jsou určené pro vzdělávání a je možná i 15 minutová konzultace zdarma. Během této konzultace je možné se domluvit, jaká ze služeb by pro situaci investora byla nejvhodnější. Také je možnost na webu zakoupit vzory nájemních smluv a dalších dokumentů, které s nájmy souvisí.
tým Realitního shakeru
Autorka článku: Michaela Tóthová
