Nákup bytu jako investice: Na co si dát pozor?

Před pár měsíci jsem úspěšně provedla svůj první nákup bytu jako investice. Stálo mě to sice pár měsíců nervů, ale když přišel na účet první nájem, všechno špatné bylo zapomenuto. Co všechno jsem zvážila a co bych příště udělala jinak? Čti v článku!

Když jsem začala přemýšlet nad tím, že bych chtěla koupit byt jako investici, jako první jsem řešila lokalitu. Zatím nejsem žádná milionářka, takže hlavním požadavkem byla samozřejmě cena 🙂

Byt, který mi teď přináší pasivní příjem, se nachází v mém rodném městě. Tady jsou důvody, proč jsem nakupovala právě tam.

1. Lokalita a ceny bytů

Jsou města, kde bych si byt nemohla dovolit, jako Praha nebo Brno. Pak jsou velmi levná města, kde jsou byty za hubičku, ale nechce tam nikdo bydlet. Byt v takovém místě by byl k ničemu. Potřebovala jsem najít zlatý střed, tedy místo s rozumnými cenami a zároveň s vysokou poptávkou po bytech.

Prošla jsem několik realitních serverů (sreality, bezrealitky apod.), vytipovala si tři místa a sledovala:

• Za kolik se prodávají byty v dané lokalitě
• Za kolik se pronajímají byty v dané lokalitě
• Kolik bytů je v nabídce k prodeji a k pronájmu

Co mi tyto tři věci mi prozradily? Za prvé, jestli si byt můžu dovolit, tedy mám na jeho kupní cenu. Za druhé, za kolik ho budu schopná pronajmout. A do třetice jak náročné bude najít nájemníka, k čemuž slouží právě třetí ukazatel.

Jak ale poznat, že se cena bytu vyplatí vzhledem k ceně pronájmu? Hned v dalším bodě ti prozradím základní výpočet, který ti v tom pomůže. A neboj, nejsou v tom žádné matematické složitosti 🙂

2. Jak spočítat, jestli se byt vyplatí?

Tohle jednoduché pravidlo zvládne každý. K výpočtu budeš potřebovat dva ukazatele:

• Cenu bytu ve vybrané lokalitě (včetně provize realitní kanceláři)
• Předpokládanou cenu nájmu (čistý nájem bez poplatků)

Pro zjištění návratnosti tvé investice použij následující výpočet:

Cena nájmu × 12 (měsíce v roce) / celková cena bytu

Ukažme si to na příkladu:

• Cena nájmu v lokalitě činí 6000 Kč
• Z byt jsi zaplatila 900 000 Kč

6000 × 12 = 72 000 Kč

72 000 / 900 000 = 0,08

Číslo vynásob 100 (procenta) a výsledná cifra ti prozradí, jaká je roční návratnost tvé investice. Zde by byl zisk na investici 8 % ročně.

Jedná se samozřejmě o základní výpočet, na který může mít vliv řada faktorů. Pro základní orientaci ti to ale úplně postačí!

Je 8 % hodně nebo málo? Zde jsou srovnání s dalšími typy investic a spořicím účtem:

• Průměrné zhodnocení na akciovém trhu: 6-8 %
• Průměrné zhodnocení v P2P: kolem 12 %
• Spořicí účet: Dlouhodobě pod 1 % (nižší než inflace)

Osobně bych u nemovitosti šla klidně do nižšího procenta. Za slušnou investici považuji vše nad 4 %.

Proč, když jiné způsoby mají vyšší zhodnocení?

Za prvé, na konci ti zůstane hodnota bytu. Za druhé, nemovitosti jsou stabilnější než P2P a jejich hodnota nejde tak rychle nahoru a dolů jako u akcií. A za třetí, když si vezmeš hypotéku a počítáš, že zaplatíš třeba jen 20 % z ceny na začátku, procento značně naroste. Tohle už ale probereme podrobněji v některém z dalších článků.

Pro teď postačí, že už víš, jak si spočítat, jestli se cena bytu vyplatí.

3. Dostupnost

Dále jsem řešila, že město musí být do 30 minut od místa, kde bydlím já nebo někdo, kdo by mohl být k dispozici. I když se říká, že ti byt přinese pasivní příjem, je přeci jen potřeba do něj čas od času zajet.

Shánění nájemníků, nefunkční zásuvky nebo nehořící sporák byly jen některé z věcí, které jsem v prvních pár měsících řešila.

Protože sama nebydlím na jednom stálém místě, po domluvě s rodiči jsem zvolila ke koupi bytu lokalitu cca 15 minut od jejich domova. Pomáhají mi s pronájmem i věcmi kolem bytu, což mi vše ulehčuje.

V případě, že nemáš možnost koupit si byt v blízkosti sebe nebo někoho blízkého, existují agentury, které se pomohou o byt postarat. Stojí peníze a snižují tak tvůj čistý zisk. I tak se mohou pořád vyplatit. Chce to udělat si průzkum a zjistit možnosti v konkrétní lokalitě.

4. Dá ti banka tak vysokou hypotéku?

Pro mě bylo tohle docela překvapení. Když jsem zadávala při počátečním dotazníku svůj průměrný měsíční příjem, byla jsem mimo.

Jelikož jsem freelancer a 60 % příjmů si odečítám při daňovém přiznání, můj reálný příjem pro banku činí jen 40 % z mých celkových příjmů. Takhle bych ale na hypotéku, kterou jsem chtěla, nedosáhla.

Naštěstí postačilo navýšení celkové doby splácení na maximum, tedy na 30 let. Protože můžu každý rok splatit 25 % z ceny navíc zdarma, tato delší doba splácení mi vlastně vůbec nevadí.

Zkus si spočítat, jaký je tvůj čistý příjem a v některé z hypotečních kalkulaček zjistit, na jakou půjčku s tím dosáhneš.

Ale pozor, když vyplníš pravdivé údaje, musíš počítat s tím, že ti budou hned volat a snažit se tě zlanařit k některé z jejich půjček. Já kývla v podstatě na první nabídku, protože úrok mi přišel fajn a jednalo se o velkou českou banku. Ve výsledku je moje hypotéka docela ok, ale… Příště už bych na to šla jinak.

5. Po známosti jde všechno líp

Jak už jsem naznačila, vzala jsem si hypotéku na základě srovnání v kalkulačce. Úrok byl slušný, to si člověk zkontroluje. Jiný už byl přístup v bance. Měla jsem s hypotékou tolik problémů, že i přesto, že jsem docela kliďas, jsem na konci byla na pána v bance dost nepříjemná 😀

Zároveň mě překvapilo, kolik lidí se mě v procesu zeptalo, jestli mi hypotéku vyřizuje někdo známý. Očividně je mnohem lepší jít přes někoho, kdo vám zajistí opravdu ty nejlepší podmínky. Kdybych věděla, jaký to je problém, někoho bych si sehnala. Trochu jsem si myslela, že v dnešní době veřejných recezní už to funguje o něco lépe. Ale asi ne.

Takže moje poslední rada zní: Sjednej si hypotéku přes někoho, komu věříš (může to být kvalitní poradce v oblasti hypoték), nebo si připrav pevné nervy, pokud se do toho chceš pustit jako já sama. Za ten výsledek to samozřejmě stojí a rozhodně ničeho nelituji. Věřím ale, že kdybych na to šla jinak a nechala si více poradit, mohla jsem si ušetřit spoustu problémů a komplikací.

Víš, jaká je celková hodnota tvého bohatství? Máš přehled, kolik měsíčně utrácíš a za co? Stáhni si moji tabulku a zjisti to!